Op de grondexploitatie Waalsprong t.b.v. de Begroting 2019-2022 is een Monte Carlo-analyse uitgevoerd. Uit de risicoanalyse blijkt dat in 80% van de scenario’s het projectsaldo niet lager uitkomt dan € 73,0 miljoen negatief (netto contant). Het resultaat van de grondexploitatie Waalsprong 2018 bedraagt € 24,7 miljoen negatief. Voor dit verlies wordt een voorziening getroffen. Het af te dekken risicoprofiel bedraagt daarmee voor € 48,3 mln (€ 73,0 - € 24,7 mln).
Het risico in de Waalsprong is in vergelijking met het risicoprofiel zoals dat is gepresenteerd bij de stadsrekening 2017 afgenomen door met name verwachte hogere  opbrengsten voor de verkoop van bestaande panden. Daarnaast is er een risico opgenomen t.a.v. hogere verwervingskosten en hogere kosten voor nutsvoorzieningen.
Hieronder worden de belangrijkste risico’s gegroepeerd in een aantal categorieën nader toegelicht op peildatum 1 juli 2018.

Fasering
De planexploitaties zijn opgesteld met de uitgifteplanning als basis. Hierbij spelen conjuncturele aspecten een rol. Maar ook de aanbod- en vraagzijde van de markt zijn factoren van belang. Er staan voor de komende jaren aanzienlijke aantallen grondgebonden woningen en appartementen geprogrammeerd. Daarnaast staat ook een forse verkoop van bedrijventerreinen (vanaf 2021), kantoren, horeca en winkels gepland.
Er zijn risico’s dat de planning van deze opbrengsten niet gehaald wordt waardoor het resultaat van grondexploitatie verslechterd.

Beheersmaatregelen:
Concurrerende plannen, binnen of buiten de gemeentegrenzen, maken een zorgvuldige keuze en afweging ten aanzien van het te realiseren programma en timing relevant. Daartoe gaan wij zo vroeg mogelijk afspraken maken met de marktpartijen/andere overheden, en stemmen we prioritering van projecten binnen Nijmegen af.

Kosten
Aan de kostenkant zitten de belangrijkste financiële risico’s op de volgende punten:

• Extra kosten voor inrichting openbare ruimte a.g.v. een verhoging van het aantal sociale huurwoningen, omdat hierdoor het totaal aantal woningen waarschijnlijk meer wordt (o.a. meer parkeerplaatsen).
• Hogere kosten voor archeologisch onderzoek en/of extra kosten voor mitigerende maatregelen.
• Hogere verwervingskosten.

Daarnaast zijn er een aantal kleinere risico’s op het gebied van milieukosten (Vossenpels Zuid-Zuid), planschadeclaims, investering Watersportcentrum, extra kosten in Laauwik, meerkosten voor klimaat adaptief maken watersingels en hogere kosten nutsvoorzieningen.

Beheersmaatregelen:

• Voor de extra kosten inrichting openbare ruimte zullen we, samen met marktpartijen, passende oplossingen moeten zoeken in de planuitwerking, zodat hier zo min mogelijk extra kosten zullen ontstaan.
• Uitvoeren van verkennend onderzoek archeologie om te komen tot een verwachtingenkaart Waalsprong die meer inzicht geeft in de noodzaak en omvang van het archeologisch onderzoek en mitigerende maatregelen en zo ook inzicht kan geven in mogelijke keuzes. Het proces hiervoor is inmiddels gestart.
• We zijn of gaan nog in onderhandelingen met de diverse eigenaren. Daarin zullen we opties bespreken als voortgezet gebruik of andere contractvoorwaarden die mogelijke leiden tot lagere verwervingskosten.

Opbrengsten
Aan de opbrengstenkant zitten de belangrijkste financiële risico’s op de volgende punten:

• Wat betreft de opbrengstenparameters is er onzekerheid over de grondprijsontwikkeling op langere termijn. Ook is het nog niet zeker of alle grondprijzen gerealiseerd kunnen worden, met name voor een specifiek programmaonderdeel.

• De opgestelde stedenbouwkundige plannen zijn realiseerbaar, maar behoorlijk verdicht en met een hoog aandeel uitgeefbaar gebied. Het risico bestaat, dat het uit te geven gebied van de deelgebieden in de praktijk lager uitvalt dan in de grondexploitatie is opgenomen.
• Er loopt een tender voor het winkelcentrum Hof van Holland incl. 400 woningen. De uitkomst van de tender wordt voor de zomer 2018 verwacht. Het kan zijn dat de financiële uitkomst van deze tender anders is dan nu opgenomen in de grondexploitatie.
• Per saldo verwachten we gezien de nog lange looptijd van de grondexploitatie een negatief risico op alle nog te verwachten subsidies/bijdragen.
• Er is een risico dat Ressen fase 1 niet gerealiseerd kan worden vanwege het niet succesvol kunnen doorlopen van de noodzakelijke procedures.
• De verkoopopbrengst van bestaand vastgoed valt lager uit dan verwacht.

Daarnaast zijn er nog kleinere risico’s o.a. op het gebied van archeologische belemmeringen (Zuiderveld), verkeer (Hof van Holland, Woenderskamp, Broodkorf), bijdrage waterschap (Hof van Holland/Woenderskamp), niet realiseren kantoren in Hof van Holland, en (overige) lagere opbrengsten en bijdragen.

Beheersmaatregelen:

• Wat betreft de opbrengsten(parameters) zijn we voor een belangrijk deel afhankelijk van de markt(werking). Beïnvloeding is beperkt.

• Bij de planuitwerking van de deelplannen met de marktpartijen zullen we de begrote woningaantallen en de m² uitgeefbaar als uitgangspunt hanteren. Indien dit niet mogelijk is zullen we samen met de marktpartijen op zoek gaan naar andere plannen met een vergelijkbaar nettoresultaat (kosten minus opbrengsten).
• In de tender winkelcentrum Hof van Holland wordt er d.m.v. de wegingsfactoren gestuurd op de optimale prijs/kwaliteitsverhouding.
•  We houden nauw contact met onze huidige en potentiële subsidieverleners en blijven naar kansen zoeken voor nieuwe subsidies/bijdragen.
• Vroegtijdige inventarisatie van mogelijke bezwaren en toetsen van vergelijkbare trajecten in Nederland.
• We gaan onderzoeken met welke verkoopmethoden we het meest optimale resultaat kunnen behalen. Daarnaast zal in het VGP 2019 ook een afboeking moeten plaatsvinden.

Totaal risico Waalsprong   € 53,8 miljoen

Waalfront

Het Waalfront is een majeure gebiedsontwikkeling in Nijmegen. In 2007 is de samenwerkingsovereenkomst
(SOK) gesloten tussen de gemeente Nijmegen en Rabo Vastgoed betreffende de ontwikkeling van het
Waalfront.
De GREX Waalfront 2017 waarover door uw raad begin 2017 wensen en bedenkingen zijn uitgebracht kent als eindresultaat een tekort van - € 25,9 miljoen NCW per 01-2017, en een looptijd tot en met 07-2028.
Op dit moment is de GREX 2018 in voorbereiding. Deze zal in de loop  van 2018  worden vastgesteld.

Het risicoprofiel is gebaseerd op de grex 2017, met een verhoging vanwege een risico op hogere civiel-technische kosten

Totaal risico Waalfront    € 9,6 miljoen

Onderwijshuisvesting

De planexploitatie Onderwijshuisvesting (G760-780) bevat een 23-tal deelprojecten verdeeld over het
grondgebied van Nijmegen. Het gaat om locaties waar nieuwe onderwijshuisvesting wordt gerealiseerd of waar (oude) onderwijshuisvesting wordt opgeheven waarna herontwikkeling kan plaatsvinden. Een en ander conform de afspraken doordecentralisatie onderwijshuisvesting.
Deze beoordeling van de risico's zal geschieden op het niveau van de totaalexploitatie, dus niet per deellocatie; in toelichtende zin zal - indien van toepassing - locatieduiding (deelgebied) plaats hebben.
Uitgangspunt is de gemeentelijke planexploitatie Onderwijshuisvesting G760-780 herziening (VGP) januari 2018.

In vergelijking met het risicoprofiel zoals dat is gepresenteerd bij de VGP 2018, is het risico toegenomen door met name het (nieuwe) risico van de mogelijke aankoop locatie Scherpenkampweg en een verhoging van het risico van een lagere restwaarde van locatie Streekweg  21. Nieuw is ook het risico van de meerkosten sanering/NGE locatie Berg en Dalseweg 295. Dit effect wordt opgevangen door verlaging van het risico op lagere grondopbrengsten Berg en Dalseweg 295.

Hieronder worden de belangrijkste risico’s gegroepeerd in een aantal categorieën nader toegelicht op peildatum 1 juli 2018.

Fasering

• Door verschillende factoren is er kans dat grondopbrengsten van de herontwikkelingslocaties later worden ontvangen.

Beheersmaatregelen:

• Heldere beleidsafspraken, marktontwikkelingen volgen, ander programma/herbestemmen als mogelijk en hergebruik/verhuur bestaand vastgoed.

Kosten
Aan de kostenkant zitten de belangrijkste financiële risico’s op de volgende punten:

• Meerkosten sanering/NGE locatie Berg en Dalseweg 295;
• Mogelijke aankoop locatie Scherpenkampweg (uiterst beperkte terugverdienopties locatie);
• Kristallis/Pluryn betalen niet de (volledige) boekwaarde voor locatie Hatertseweg 400.

Beheersmaatregelen:

• Overleg met uitvoerder sanering/NGE en afdeling Milieu over beperking saneringswerk;
• Raad informeren over alle consequenties, betrokken blijven bij besluitvorming;
• Overleg met schoolbestuur Kristallis en afdeling Onderwijs.

Opbrengsten
Aan de opbrengstenkant zitten de belangrijkste financiële risico’s op de volgende punten:

• Lagere grondopbrengsten 10 herontwikkelingslocaties;
• Lagere grondopbrengsten Berg en Dalseweg 295;
• Lagere restwaarde Streekweg 21.

Beheersmaatregelen:

• Lagere grondopbrengst resterende herontwikkellocaties: heldere beleidsafspraken, marktontwikkelingen volgen en ander programma/herbestemmen als mogelijk en hergebruik/verhuur;
• Ontwikkelcompetitie 2018 afronden en verder (verkoop)traject inzetten;
• Blijven zoeken naar alternatieven voor de locatie Streekweg 21 (kopers, huurders).

Totaal risico Onderwijshuisvesting                      € 3,5 miljoen

Parkeervoorziening Oude Stad en woningbouw

Dit project omvat de realisatie van ca. 100 woningen, 1.200m2 commerciële ruimte, circa 900 parkeerplaatsen, waarvan een  deel ten behoeve van bezoekers van de Handelskade en de reconstructie van het Havenplein. Er is inmiddels een parkeervoorziening op maaiveld met 300 plaatsen gerealiseerd. Ook de reconstructie van het Havenplein is uitgevoerd. De realisatie van de overige parkeerplaatsen, onder andere voor bezoekersparkeren Handelskade is in voorbereiding. Tevens is hier de opgave om grenzend aan de parkeervoorziening een woontoren te realiseren.

Kosten
Aan kostenkant zijn de belangrijkste financiële risico’s:

• Hogere bouwkosten van de nog te realiseren parkeerplaatsen;
• Ruimen van niet gesprongen explosieven;

Beheersmaatregelen:

• Slim samenwerken met marktpartijen;
• In vroeg stadium van de ontwikkeling onderzoek doen.

Opbrengsten
Aan de opbrengstenkant zitten de belangrijkste financiële risico’s op de volgende punten:

• Lagere grondopbrengsten.

Beheersmaatregelen:

• Samenwerking met marktpartijen goed uitwerken.

Totaal risico Parkeervoorziening Oude Stad en woningbouw   € 1,6 miljoen

Overige projecten

Deze verzameling omvat de risico’s van de overige planexploitaties . Deze risico’s bestaan uit lagere opbrengsten (minder woningen, lagere subsidiebijdragen) en hogere kosten (bouw- en inrichtingskosten, archeologie).

Totaal risico Overige Projecten   € 2,5 miljoen